OE2023 aprovado: o que muda na habitação e imobiliário

O Orçamento do Estado para 2023 (OE2023), apresentado pelo Governo socialista de maioria absoluta, obteve luz verde na semana passada no Parlamento e traz um conjunto de medidas que vão fazer diferença na vida das famílias, no novo ano que já está aí à espreita. Como? Ao congelar os preços dos passes para os transportes públicos, ao limitar a subida de rendas e das contas de energia, ao aliviar a pressão das subidas de juros no crédito habitação e ao apoiar os jovens, por via de reduções de IRS e de subsídios para o arrendamento de habitação. Mas o que muda, em concreto, na habitação e imobiliário já em 2023? 

Mas o que muda, em concreto, na área da habitação e imobiliário? Que alterações fiscais vão mexer com as carteiras das famílias? Quais são as ajudas são estar em vigor no mercado de arrendamento? E quais os apoios em cima da mesa para quem está a pagar prestações da casa mais elevadas? 

Crédito habitação: ajudas a saber em 2023

Descontos no IRS para quem tem crédito habitação

Para ajudar as famílias que têm um empréstimo habitação com taxa variável e estão a pagar prestações da casa mais caras por via da subida dos juros, o Governo desenhou um apoio aos encargos com o crédito habitação no OE2023 que vai mesmo andar para a frente. Em concreto, vai reduzir as retenções da fonte para as famílias que apresentem cumulativamente:

• um empréstimo para a compra de uma casa de habitação própria e permanente;
• uma remuneração mensal bruta de até 2.700 euros.

Para beneficiar da redução da taxa do escalão de retenção na fonte de IRS, os portugueses só terão de cumprir os requisitos acima referidos e comunicar a sua adesão à entidade empregadora.

A medida poderá abranger até 1,4 milhões de pessoas e terá um impacto na receita do IRS da ordem dos 250 milhões de euros no próximo ano. De notar que esta medida trata-se de uma antecipação, porque a redução do imposto será compensada no acerto de contas com o Fisco em 2024.
 

Renegociação do crédito habitação: as novas regras para 2023

Em 2022, as famílias começaram a sentir a prestação da casa a subir por via do aumento das taxas de juro. Isto porque a maioria dos portugueses (cerca de 90%) possui crédito habitação de taxa variável e indexada à Euribor, que está a escalar para todos os prazos à medida que o Banco Central Europeu decide aumentar as taxas de juro diretoras - já realizou incrementos de 200 pontos base até outubro e pretende continuar a fazê-lo.

Foi neste contexto que o Governo de Costa decidiu desenhar medidas para tentar ajudar as famílias que veem os seus orçamentos mais apertados, quer por via da subida dos juros, quer por via da subida da inflação (chegou aos 10,1% em outubro no nosso país). E uma delas traz novas regras de renegociação do crédito habitação, abrangendo 1,3 milhões de agregados. A medida já entrou em vigor e deverá ter efeitos até ao final de 2023.

Segundo o diploma aprovado pelo Governo e já promulgado pelo Presidente da República, só os contratos de crédito habitação com as seguintes características podem ser renegociados segundo as condições do novo Decreto-Lei n.º 80-A/2022, já publicado no Diário da República:

• Contratos de crédito habitação para compra de casa própria e permanente;
• Empréstimo de taxa variável e indexado à Euribor;
• Créditos habitação até aos 300 mil euros do capital em dívida.

Desta feita, os “bancos terão de avaliar periodicamente a evolução da taxa de esforço nos contratos a taxa variável”, lê-se na apresentação do Orçamento do Estado para 2023. E deverão verificar se se observa uma das três situações:

• Taxa de esforço supera os 50% (caso em que não será necessário comparar com situações passadas);
• Taxa de esforço aumenta, pelo menos, cinco pontos percentuais e supera 36%;
• Taxa de esforço superior a 36% e tenha verificado um acréscimo de três pontos percentuais da taxa de juro a que foi contratualizado o crédito habitação. Ou seja, quando a taxa de esforço “aumenta o que prevê o teste de stress do Banco de Portugal, e daí resulte também uma taxa de esforço superior a 36%”, refere o documento.

“Em caso de agravamento significativo e cumpridas condições, [os bancos] são obrigados a apresentar propostas aos clientes”, refere ainda o documento. Entre a propostas as renegociações do crédito habitação poderá estar a opção de refinanciamento, extensões de prazo ou alteração do tipo de taxa e consolidação, por exemplo.

O Governo incluiu ainda no OE2023, agora aprovado, a isenção do Imposto do Selo (IS) nas renegociações do empréstimo da casa para alargamento de prazo ou refinanciamento da dívida. De notar que a atualmente a isenção em sede de IS já é conferida às operações de mudança de banco. O objetivo é que a isenção do Imposto do Selo se aplique aos factos tributários ocorridos até 31 de dezembro de 2023.
 

Amortizar crédito habitação: sem comissões em 2023

Quem tiver poupanças no banco pode optar por amortizar o crédito habitação de taxa variável sem pagar comissões. O mesmo diploma de renegociação dos empréstimos da casa prevê a ainda a suspensão temporária da comissão de amortização antecipada nos contratos de crédito a taxa variável, independentemente do montante do crédito. Ou seja, as famílias não terão de pagar 0,5% do capital que pretendem amortizar até ao final de 2023.

“Esta medida permite melhores condições para a realização de amortizações antecipadas, permitindo a transferência do crédito, nomeadamente obtendo melhores condições de crédito, ou a utilização de poupança que as famílias tenham disponível para reduzir o endividamento”, afirmou o Governo, estimando que esta alteração poderá beneficiar cerca de 1,3 milhões de agregados.

Amortizar crédito da casa: será mais fácil resgatar PRR

Foi aprovada uma proposta de alteração ao OE2023, apresentada pelo PSD, que vem alargar o leque de situações para a utilização do saldo de planos poupança, como Plano Poupança Reforma (PPR), na amortização do empréstimo da casa.

“Durante o ano de 2023 é permitida a mobilização parcial ou total do saldo em conta poupança para pagamento de prestações de contratos de crédito garantidos por hipoteca sobre imóvel destinado a habitação própria e permanente do participante”, lê-se na proposta do PSD.

A proposta dispensa da obrigação mínima de cinco anos para a mobilização prévia destes planos de poupança, determinando ainda que quem o faça não fica sujeito a penalizações por ter usufruído do benefício fiscal associado a estes planos de poupança.
 

Arrendar casa: o que muda em 2023

Limitação a 2% do aumento das rendas

Na apresentação do OE2023, o Governo faz referência ainda ao limite de 2% na atualização das rendas durante o próximo ano. Esta medida abrange todos os contratos de arrendamento, em que se contemple a revisão das rendas consoante a inflação, abrangendo cerca de 1 milhão de famílias.

Com este limite, inquilinos só vão ver as rendas habitacionais e comerciais atualizadas até ao limite máximo de 2%, em vez dos 5,43% indexado à inflação. Mas, note-se, que cabe sempre aos proprietários decidem atualizar as rendas ou não. Os inquilinos, por sua vez, podem aceitar, revogar ou apresentar uma contraproposta.

Para compensar os senhorios desta limitação à atualização das rendas no próximo ano, o Executivo também desenhou benefícios fiscais, que vão isentar de impostos entre 9% e 30% dos rendimentos prediais em sede de IRS e em 13% os rendimentos em sede de IRC. O impacto global desta medida no orçamento do estado é de 45 milhões de euros e só será refletido nas contas de 2024.
 

Senhorios que interrompam contratos sem direito a receber benefício fiscal

De forma a proteger os inquilinos, os deputados aprovaram também uma proposta do PS que impede os senhorios de usufruir do benefício fiscal que compensa o 'travão' ao aumento das rendas em 2% no próximo ano, se interromperem os contratos antes do prazo. Ou seja, os proprietários dos imóveis deixam de beneficiar das isenções de impostos dos rendimentos prediais em sede de IRS ou IRC. 

Portanto, havendo interrupção do contrato do arrendamento antes do término do seu prazo ou da renovação por iniciativa do senhorio, o rendimento em causa fica sujeito ao tratamento que é dado quando um senhorio interrompe um contrato que beneficia da redução da taxa especial de 28% ao abrigo do regime fiscal dos contratos de arrendamento de longa duração.

Renda: pagamento antecipado só pode abranger 2 meses

Quando se assina um contrato de arrendamento, geralmente está previsto o pagamento adiantado de rendas e caução. E, agora, haverá limites bem definidos para esta prática: segundo a proposta do Bloco de Esquerda para o OE2023 aprovada pelo Parlamento, os senhorios só vão poder exigir dois meses de rendas antecipadas e caução.

O objetivo desta proposta passa por combater “os abusos de garantias” que atualmente são pedidas pelos senhorios aos inquilinos no momento de assinar um novo contrato de arrendamento. E, assim, melhorar o acesso ao mercado de arrendamento em Portugal.
 

IMI e IMT: as alterações fiscais para 2023

Alojamento Local: agravamento do IMI até 100% para unidades em zonas de pressão urbanística

A taxa de IMI dos imóveis localizados em zonas de pressão urbanística e afetos ao Alojamento Local (AL) pode ser majorada em até 100% da taxa do ano a que respeita o imposto, segundo a proposta de alteração do PS ao OE2023 que obteve luz verde no Parlamento. Em termos práticos isto significa que se a autarquia optar por majorar o IMI em 100%, um AL localizado numa zona de pressão urbanística que pagava 0,35% de IMI irá passar a pagar 0,7%, por exemplo.

Todas as autarquias que optarem por majorar o IMI no AL devem indicar a sua decisão à Autoridade Tributária e Aduaneira. Esta medida vem juntar-se a outras situações já contempladas no Código do IMI que permitem aos municípios aplicar taxas agravadas do IMI sobre os Imóveis.

IMI: municípios passam a decidir isenção de imposto de imóveis classificados

A partir de 2023 passa a ser exigido um procedimento municipal de reconhecimento do direito à isenção de IMI no caso dos imóveis de interesse municipal, segundo a proposta de alteração do PS aprovada no OE2023. Esta medida surge porque o IMI é uma receita própria dos municípios, devendo, por isso, ser os municípios a fazer esta avaliação, "quando a classificação é uma competência dos municípios ou quando os prédios individualmente considerados integram conjuntos ou sítios classificados como monumentos nacionais".

Neste sentido, passa a "exigir-se a existência de um procedimento municipal de reconhecimento do direito à isenção". O resultado do deferimento deve depois ser comunicado à Autoridade Tributária e Aduaneira para efeitos matriciais e de liquidação deste imposto, uma vez que é a AT que emite as notas de liquidação deste imposto.

Isenção do IMT na revenda de imóveis vai ter regras apertadas

O Bloco de Esquerda viu aprovada uma proposta de alteração que vêm apertar as regras de isenção no IMT atribuídas no âmbito da revenda de imóveis. A partir do próximo ano,  considera-se que apenas pode beneficiar de isenção de IMT quem comprove que nos últimos dois anos revendeu imóveis antes adquiridos para esse fim. A lei atualmente em vigor reduz aquela exigência a apenas um ano.

“Considera-se que o sujeito passivo exerce normal e habitualmente a atividade quando comprove o seu exercício nos dois anos anteriores mediante certidão passada pelo serviço de finanças competente, quando daquela certidão constar que, em cada um dos dois anos anteriores, foram revendidos prédios antes adquiridos para esse fim”, refere a proposta dos bloquistas.
 

Investimento público em habitação: quais as principais medidas?

De acordo com a apresentação da proposta do OE2023, o Governo pretende aplicar 3.400 milhões de euros ao investimento público, dos quais 573 milhões de euros são destinados à promoção de habitação a custos acessíveis (cerca de 313 milhões em empréstimos), mediante:

• o apoio ao acesso à habitação (com o reforço do programa 1º Direito);
• a promoção de habitação pública acessível: com a simplificação do modelo de verificação das candidaturas ao Programa de Arrendamento Acessível e reforço do Porta 65;
• Isenção de IRS e IRC para rendimentos de arredamento estudantil: em causa está a atribuição de uma isenção fiscal aos rendimentos prediais obtidos através de arrendamento a custos acessíveis para alojamento estudantil no âmbito de programas municipais.

"A habitação continua a ser uma prioridade, designadamente ao nível da oferta pública residencial, a par do aumento do parque público para arrendamento a custos acessíveis. Serão dados passos muito relevantes no sentido de continuar a promover o equilíbrio do mercado de arrendamento e da promoção de reabilitação do edificado", afirmou o Governo quando entregou a proposta do OE2023 em outubro.

Portanto, no domínio da habitação, o Governo “assegura um reforço sem precedentes do apoio ao arrendamento jovem e a mobilização de casas prontas a habitar, para dar respostas já no próximo ano, a par do contínuo desenvolvimento de centenas de respostas públicas por todo o país”, disse o Ministro das Infraestruturas e da Habitação, Pedro Nuno Santos, no encerramento da discussão da proposta do OE2023, Assembleia da República.

Estas as outras medidas focadas na promoção de habitação pública acessível que constam na proposta do OE2023 está :

• Políticas de promoção de habitação financiadas pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU): está prevista a transferência de verbas a favor do IHRU no montante de 586,2 milhões de euros, no âmbito de políticas de promoção de habitação, financiadas por receitas provenientes de fundos comunitários no montante de 453,6 milhões e por receitas provenientes de empréstimos do Banco Europeu de Investimento e transferências da DGTF no montante de 132,6 milhões de euros;
• Financiamento de habitação e de reabilitação urbana: o IHRU fica autorizado a contrair empréstimos, até ao limite de 85 milhões de euros para o período de 2023 a 2026, para financiamento de operações ativas no âmbito da sua atividade e para promoção e reabilitação do parque habitacional;
• Empréstimos dos municípios para habitação e operações de reabilitação urbana: “Os municípios podem conceder garantias reais sobre imóveis inseridos no comércio jurídico, assim como sobre os rendimentos por eles gerados, no âmbito do financiamento de programas municipais de apoio ao arrendamento urbano”, refere a proposta. Os valores dos empréstimos são destinados exclusivamente ao financiamento do investimento em programas de arrendamento a custos acessíveis e em soluções habitacionais promovidas ao abrigo do Decreto-Lei n.º 37/2018, de 4 de junho, que estabelece o 1.º Direito - Programa de Apoio ao Acesso à Habitação. Este valor não é considerado para efeito de apuramento da dívida total dos municípios. Os contratos de empréstimo celebrados entre os beneficiários finais e o IHRU, no âmbito do financiamento do PRR com fundos reembolsáveis, destinados ao parque público de habitações a custos acessíveis, estão isentos de fiscalização prévia do Tribunal de Contas, sendo-lhe remetidos no prazo de 30 dias a contar do início da sua execução.

Estrangeiros a viver em Portugal: o que muda?

Mais-valias? Aprovada proposta que equipara não residentes a residentes

A proposta agora aprovada no OE2023 vem acabar com o tratamento fiscal diferenciado entre residentes e não residentes nas mais-valias geradas com a venda de imóveis em sede de IRS e que já havia sido condenada em acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça da União Europeia.

Esta medida exige alterações ao Código do IRS de forma “a equiparar o regime de tributação aplicável, em sede de IRS, às mais-valias imobiliárias realizadas por contribuintes não residentes àquele que é atualmente aplicado aos residentes, pondo termo à identificada discriminação entre cidadãos residentes e não residentes”, explica o PS na proposta de alteração.

No regime atualmente em aplicação, os residentes são tributados sobre 50% das mais-valias, sendo o valor em causa englobado aos restantes rendimentos e sujeito às taxas gerais dos escalões do IRS. Já as mais-valias da venda de imóveis dos não residentes são tributadas na totalidade, a uma taxa autónoma de 28%.

Renovação simplificada de autorizações de residência

As renovações das autorizações de residência continuarão a ser simplificadas em 2023, com a proposta aprovada no OE2023. A medida prevê que para continuar a dotar os cidadãos estrangeiros residentes em Portugal de um meio de identificação eletrónica para aceder aos serviços públicos digitais, deverá manter-se a possibilidade de adesão à Chave Móvel Digital nos postos de atendimento do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF).

"Até que a Agência Portuguesa para as Migrações e Asilo (APMA) e o Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) assumam as competências em matéria de concessão e de renovação de autorizações de residência (...) mantém-se em vigor para 2023 um procedimento simplificado de instrução dos pedidos de concessão e de renovação de autorizações de residência", pode ler-se na proposta.

Está ainda previsto que "estão isentos do pagamento de taxas os títulos a emitir na sequência de decisões dos pedidos" que respeitem a menores, com exceção dos que respeitem ao reagrupamento de titulares de autorização de residência para investimento.