Budget de l´État (SB) 2023 approuvé : quels changements dans le logement et l´immobilier ?

Le budget de l'État pour 2023 (OE2023), présenté par le gouvernement socialiste à majorité absolue, a reçu le feu vert la semaine dernière au Parlement et apporte un ensemble de mesures qui feront la différence dans la vie des familles, dans la nouvelle année qui est déjà à nos portes. Comment ? En gelant le prix des abonnements aux transports publics, en limitant la hausse des loyers et des factures d'énergie, en soulageant la pression des hausses d'intérêts sur les prêts hypothécaires et en soutenant les jeunes par des réductions de l'IRS et des subventions pour les logements locatifs. Mais qu'est-ce qui va changer spécifiquement dans le logement et l'immobilier en 2023 ?
Mais qu'est-ce qui change spécifiquement dans le domaine du logement et de l'immobilier ? Quels changements fiscaux affecteront le porte-monnaie des familles ? Quelles aides seront en vigueur sur le marché de la location ? Et quelle aide est prévue pour les personnes qui doivent payer un loyer plus élevé ?

Crédit logement : l'aide à connaître en 2023
Allègement de l'impôt sur le revenu pour les personnes ayant un prêt hypothécaire
Pour aider les familles qui ont un prêt immobilier à taux variable et qui paient des mensualités de maison plus chères en raison de la hausse des taux d'intérêt, le gouvernement a conçu une aide pour les coûts des prêts immobiliers dans le budget de l'État pour 2023 qui va vraiment entrer en jeu. Plus précisément, elle réduira les retenues d'impôts pour les familles qui ont cumulé

• un prêt pour l'achat d'un logement pour leur résidence propre et permanente ;
• un salaire mensuel brut allant jusqu'à 2 700 euros.
• Pour bénéficier de la réduction du taux de retenue à la source, les Portugais devront seulement se conformer aux exigences susmentionnées et communiquer leur adhésion à leur employeur.

Cette mesure pourrait concerner jusqu'à 1,4 million de personnes et aura un impact sur les recettes de l'IRS d'environ 250 millions d'euros l'année prochaine. Il convient de noter que cette mesure est une anticipation, car la réduction d'impôt sera compensée lors du règlement des comptes avec l'administration fiscale en 2024.

Renégociation des crédits immobiliers : les nouvelles règles pour 2023.
En 2022, les familles ont commencé à ressentir la hausse de la mensualité du logement en raison de l'augmentation des taux d'intérêt. En effet, la majorité des Portugais (environ 90 %) ont des prêts hypothécaires à taux variable indexés sur l'Euribor, qui augmente pour toutes les échéances car la Banque centrale européenne décide d'augmenter les taux d'intérêt directeurs - elle a déjà procédé à des augmentations de 200 points de base jusqu'en octobre et a l'intention de continuer à le faire.

C'est dans ce contexte que le gouvernement de Costa a décidé de concevoir des mesures pour tenter d'aider les familles qui voient leur budget serré, que ce soit en raison de la hausse des taux d'intérêt ou de l'augmentation de l'inflation (elle a atteint 10,1 % en octobre dans notre pays). Et l'une d'entre elles apporte de nouvelles règles pour la renégociation des prêts hypothécaires, couvrant 1,3 million de ménages. La mesure est déjà entrée en vigueur et devrait prendre effet jusqu'à la fin de 2023.

Selon le diplôme approuvé par le gouvernement et déjà promulgué par le Président de la République, seuls les contrats de crédit au logement présentant les caractéristiques suivantes peuvent être renégociés dans les conditions du nouveau décret-loi n.º 80-A/2022, déjà publié au Diário da República :
Les prêts immobiliers pour l'achat de votre propre logement permanent ;

• Prêts à taux variable indexés sur l'Euribor ;
• Prêts immobiliers jusqu'à 300.000 euros de capital en dette.

Ainsi, "les banques devront évaluer périodiquement l'évolution du taux d'effort dans les contrats à taux variable", peut-on lire dans la présentation du budget de l'État pour 2023. Et ils doivent vérifier si l'une de ces trois situations est observée :

• Le taux d'effort dépasse 50 % (dans ce cas, il ne sera pas nécessaire de comparer avec les situations antérieures) ;
• Le taux d'effort augmente d'au moins cinq points de pourcentage et dépasse 36 % ;
• Un taux d'effort supérieur à 36% et une augmentation de trois points du taux d'intérêt auquel le prêt hypothécaire a été contracté. En d'autres termes, lorsque le taux d'effort "augmente conformément au test de résistance de la Banque du Portugal, et aboutit également à un taux d'effort supérieur à 36 %", indique le document.

"En cas d'aggravation significative et si les conditions sont réunies, [les banques] sont tenues de présenter des propositions aux clients", indique le document. Parmi les propositions, les renégociations de crédit au logement peuvent inclure la possibilité de refinancement, la prolongation de la durée ou la modification du type de taux et de consolidation, par exemple.

Le gouvernement a également inclus dans l'OE2023, maintenant approuvé, l'exemption du droit de timbre (IS) dans les renégociations du prêt immobilier pour prolonger la durée ou le refinancement de la dette. Il convient de noter que l'exemption actuelle de l'IS est déjà accordée aux opérations de commutation bancaire. L'objectif est que l'exemption du droit de timbre s'applique aux événements imposables survenant jusqu'au 31 décembre 2023.

Remboursement des prêts immobiliers : pas de commissions en 2023
Ceux qui ont de l'épargne en banque peuvent choisir d'amortir leur prêt hypothécaire à taux variable sans payer de commissions. La même loi sur la renégociation des prêts immobiliers prévoit également la suspension temporaire de la commission de remboursement anticipé des contrats de crédit à taux variable, quel que soit le montant du crédit. En d'autres termes, les familles ne devront pas payer 0,5 % du capital qu'elles entendent amortir avant la fin de 2023.

"Cette mesure permet de meilleures conditions de remboursement anticipé, permettant le transfert de crédit, notamment par l'obtention de meilleures conditions de crédit, ou l'utilisation de l'épargne dont disposent les familles pour réduire leur endettement", a déclaré le gouvernement, estimant que ce changement pourrait bénéficier à environ 1,3 million de ménages.

Remboursement des prêts au logement : il sera plus facile de racheter le PRR
Une proposition d'amendement au budget de l'État pour 2023, présentée par la DSP, a été approuvée, qui élargit l'éventail des situations pour l'utilisation du solde des plans d'épargne, comme le Plan d'épargne retraite (PPR), dans le remboursement du prêt immobilier.

"Au cours de l'année 2023, la mobilisation partielle ou totale du solde d'un compte d'épargne est autorisée pour le paiement des échéances des contrats de crédit garantis par hypothèque sur un bien immobilier destiné au logement propre et permanent du participant", peut-on lire dans la proposition de la DSP.

La proposition renonce à l'exigence minimale de cinq ans pour la mobilisation préalable de ces plans d'épargne, déterminant également que ceux qui le font ne seront pas soumis à des pénalités pour avoir utilisé l'avantage fiscal associé à ces plans d'épargne.

Location d'un logement : ce qui change en 2023
Limitation à 2% de l'augmentation des loyers
Dans la présentation du budget de l'État pour 2023, le gouvernement fait également référence à la limite de 2% dans l'actualisation des loyers au cours de l'année prochaine. Cette mesure couvre tous les contrats de location dans lesquels la révision des loyers en fonction de l'inflation est envisagée, ce qui concerne environ 1 million de familles.

Avec cette limite, les locataires ne verront leurs loyers résidentiels et commerciaux actualisés que dans la limite maximale de 2%, au lieu des 5,43% indexés sur l'inflation. Mais, attention, c'est toujours aux propriétaires de décider de mettre à jour ou non les loyers. Les locataires, à leur tour, peuvent accepter, révoquer ou présenter une contre-proposition.

Afin de compenser les propriétaires pour cette limitation de la mise à jour des loyers l'année prochaine, l'exécutif a également conçu des avantages fiscaux, qui exonéreront d'impôts entre 9 et 30 % des revenus fonciers selon l'IRS et 13 % des revenus selon l'IRC. L'impact global de cette mesure sur le budget de l'État est de 45 millions d'euros et ne se traduira que dans les comptes de 2024.

Les propriétaires qui rompent leur contrat n'ont pas droit à un allégement fiscal
Afin de protéger les locataires, les députés ont également approuvé une proposition du PS qui empêche les propriétaires de bénéficier de l'avantage fiscal qui compense le "frein" à l'augmentation des loyers de 2% l'année prochaine, s'ils rompent les contrats avant la date limite. En d'autres termes, les propriétaires ne bénéficieront plus des exonérations fiscales sur les revenus fonciers au sens de l'IRS ou de l'IRC. 

Par conséquent, en cas de résiliation d'un bail avant son expiration ou son renouvellement à l'initiative du propriétaire, les revenus en question seront soumis au traitement qui est accordé lorsqu'un propriétaire résilie un bail qui bénéficie de la réduction spéciale du taux de 28% dans le cadre du régime fiscal des baux à long terme.

Loyer : le paiement anticipé ne peut couvrir que 2 mois
Lors de la signature d'un contrat de location, il est généralement prévu de payer le loyer et le dépôt de garantie à l'avance. Et, désormais, il y aura des limites bien définies à cette pratique : selon la proposition du Bloco de Esquerda pour l'OE2023 approuvée par le Parlement, les propriétaires ne pourront exiger que deux mois d'avance de loyer et de dépôt de garantie.

L'objectif de cette proposition est de lutter contre les "abus de garanties" qui sont actuellement demandés par les propriétaires aux locataires au moment de la signature d'un nouveau bail. Et, ainsi, améliorer l'accès au marché de la location au Portugal.

IMI et IMT : changements fiscaux pour 2023
Hébergement local : augmentation de l'IMI jusqu'à 100 % pour les unités situées dans les zones de pression urbaine.
Le taux d'IMI des biens situés dans les zones de pression urbaine et utilisés pour l'hébergement local (AL) peut être augmenté jusqu'à 100 % du taux de l'année à laquelle l'impôt se rapporte, selon la proposition d'amendement du PS au budget de l'État pour 2023, qui a obtenu le feu vert du Parlement. Concrètement, cela signifie que si l'autorité locale choisit d'augmenter l'IMI de 100%, un logement situé dans une zone de pression urbaine qui payait 0,35% d'IMI en paiera 0,7%, par exemple.

Toutes les municipalités qui choisissent d'augmenter l'IMI dans la propriété locale doivent informer l'autorité fiscale et douanière de leur décision. Cette mesure s'ajoute à d'autres situations déjà envisagées dans le code IMI qui permettent aux municipalités d'appliquer des taux d'IMI accrus sur les biens.

IMI : les municipalités décideront de l'exonération fiscale des biens immobiliers classés
À partir de 2023, une procédure municipale sera nécessaire pour reconnaître le droit à l'exonération de l'IMI dans le cas des biens d'intérêt municipal, selon la proposition de modification du PS approuvée dans le budget de l'État pour 2023. Cette mesure découle du fait que l'IMI est une recette des communes et que, par conséquent, ce sont les communes qui doivent procéder à cette évaluation, " lorsque le classement est une compétence des communes ou lorsque les bâtiments considérés individuellement font partie d'ensembles ou de sites classés comme monuments nationaux ".

En ce sens, "l'existence d'une procédure municipale de reconnaissance du droit à l'exemption" est désormais requise. Le résultat de l'agrément doit ensuite être communiqué à l'administration fiscale et douanière aux fins de l'enregistrement et de la liquidation de cette taxe, car c'est l'administration fiscale qui émet les notes de liquidation de cette taxe.

L'exonération de l'IMT lors de la revente d'un bien immobilier sera soumise à des règles plus strictes
Le Bloc de gauche a vu approuver une proposition d'amendement qui durcira les règles d'exemption de l'IMT pour la revente de biens. À partir de l'année prochaine, seuls ceux qui prouveront qu'ils ont revendu au cours des deux dernières années des biens acquis à cette fin pourront bénéficier de l'exonération de l'IMT. La loi actuellement en vigueur réduit cette exigence à un an seulement.

"Il est considéré que le contribuable exerce normalement et habituellement l'activité lorsqu'il prouve son exercice au cours des deux années précédentes au moyen d'un certificat délivré par le service des impôts compétent, lorsque ce certificat indique que, au cours de chacune des deux années précédentes, les immeubles achetés à cette fin auparavant ont été revendus", indique la proposition des bloqueurs.

Investissement public dans le logement : quelles sont les principales mesures ?
Selon la présentation du projet de budget de l'État pour 202023, le gouvernement entend consacrer 3,4 milliards d'euros à l'investissement public, dont 573 millions d'euros sont destinés à la promotion du logement abordable (environ 313 millions d'euros de prêts), par le biais de :

• soutenir l'accès au logement (avec le renforcement du programme 1st Right) ;
• la promotion de l'accessibilité des logements publics : simplification du modèle de vérification des demandes du programme de location accessible et renforcement de Porta 65 ;
• Exemption de l'IRS et de l'IRC pour les revenus locatifs des étudiants : l'enjeu est l'attribution d'une exemption fiscale aux revenus fonciers obtenus par la location abordable de logements pour étudiants dans le cadre de programmes municipaux.

"Le logement reste une priorité, notamment au niveau de l'offre résidentielle publique, ainsi que l'augmentation du parc public pour la location à des coûts abordables. Des mesures très pertinentes seront prises pour continuer à promouvoir l'équilibre du marché locatif et la promotion de la réhabilitation du bâti", a déclaré le gouvernement lors de la présentation du projet de budget de l'État 2023 en octobre.

Par conséquent, dans le domaine du logement, le gouvernement "assure un renforcement sans précédent du soutien à la location des jeunes et la mobilisation de logements prêts à vivre, pour fournir des réponses déjà l'année prochaine, ainsi que le développement continu de centaines de réponses publiques dans tout le pays", a déclaré le ministre de l'Infrastructure et du Logement, Pedro Nuno Santos, à la clôture de la discussion de la proposition du budget de l'État 2023, Parlement.

Ce sont les autres mesures axées sur la promotion de logements publics abordables dans la proposition du budget de l'État pour 202023 :

• Politiques de promotion du logement financées par l'Institut du logement et de la réhabilitation urbaine (IHRU) : le transfert de fonds en faveur de l'IHRU, d'un montant de 586,2 millions d'euros, est prévu au titre des politiques de promotion du logement, financé par les recettes des fonds de l'UE, d'un montant de 453,6 millions d'euros, et par les recettes des prêts de la Banque européenne d'investissement et des transferts de la DGTF, d'un montant de 132,6 millions d'euros ;
• Financement du logement et de la réhabilitation urbaine : l'IHRU est autorisé à contracter des emprunts, dans la limite de 85 millions d'euros pour la période de 2023 à 2026, pour financer des opérations actives dans le cadre de son activité et pour la promotion et la réhabilitation du parc immobilier ;
• Prêts des municipalités pour des opérations de logement et de réhabilitation urbaine : "Les municipalités peuvent accorder des garanties réelles sur les biens immobiliers insérés dans le commerce légal, ainsi que sur les revenus qu'ils génèrent, dans le cadre du financement des programmes municipaux de soutien à la location urbaine", indique la proposition. Les montants des prêts sont destinés exclusivement au financement d'investissements dans des programmes de location abordable et dans des solutions de logement promues par le décret-loi n° 37/2018, du 4 juin, qui établit le 1er droit - Programme de soutien à l'accès au logement. Cette valeur n'est pas prise en compte pour le calcul de la dette totale des municipalités. Les contrats de prêt conclus entre les bénéficiaires finaux et l'IHRU, dans le cadre du financement du PRR par des fonds remboursables, visant le parc public de logements abordables, sont exemptés du contrôle préalable de la Cour des comptes, lui étant transmis dans un délai de 30 jours à compter du début de son exécution.

Étrangers vivant au Portugal : qu'est-ce qui change ?
Des gains en capital ? Proposition approuvée qui assimile les non-résidents aux résidents
La proposition désormais approuvée dans le budget de l'État pour 2020 met fin au traitement fiscal différencié entre résidents et non-résidents sur les plus-values générées par la vente de biens immobiliers aux fins de l'impôt sur le revenu des personnes physiques, qui avait déjà été condamné dans un arrêt rendu par la Cour de justice de l'Union européenne.
Cette mesure nécessite des modifications du code de l'impôt sur le revenu des personnes physiques afin "d'égaliser le régime fiscal applicable aux plus-values immobilières réalisées par les contribuables non-résidents à celui actuellement appliqué aux résidents, mettant ainsi fin à la discrimination identifiée entre les citoyens résidents et non-résidents", explique le PS dans sa proposition d'amendement.

Dans le régime actuel, les résidents sont imposés sur 50 % des plus-values, le montant en question étant ajouté aux autres revenus et soumis aux taux généraux de l'IRS. Les plus-values provenant de la vente de biens immobiliers par des non-résidents sont imposées en totalité à un taux autonome de 28 %.

Renouvellement simplifié des permis de séjour
Le renouvellement des permis de séjour continuera d'être simplifié en 2023, la proposition ayant été approuvée dans le budget de l'État pour 2023. La mesure prévoit que pour continuer à fournir aux citoyens étrangers résidant au Portugal un moyen d'identification électronique pour accéder aux services publics numériques, la possibilité d'adhérer à la Clé numérique mobile dans les points de service du Service des étrangers et des frontières (SEF) doit être maintenue.

"Jusqu'à ce que l'Agence portugaise pour la migration et l'asile (APMA) et l'Institut de l'enregistrement et du notariat (IRN) assument les compétences en matière d'octroi et de renouvellement des permis de séjour (...) une procédure simplifiée de traitement des demandes d'octroi et de renouvellement des permis de séjour reste en vigueur pour 2023", indique la proposition.

Il est également prévu que les "permis à délivrer à la suite des décisions sur les demandes" concernant les mineurs sont exemptés du paiement des droits, à l'exception de ceux concernant le regroupement des titulaires de permis de séjour pour investissement.