Lettre de résiliation du bail : droits et obligations

Un contrat de location, comme son nom l´indique, est le document juridique qui lie deux parties à un accord d´utilisation d´une propriété. Il définit les droits et les devoirs du locataire et du propriétaire, ainsi que les conditions du bail.

Mais saviez-vous que lorsque vous signez un contrat, vous ne devez pas nécessairement le respecter jusqu´au bout ? Ou que vous n´êtes pas obligé de le renouveler ? Ne vous inquiétez pas, nous ne parlons pas d´une résiliation soudaine du contrat en appelant le propriétaire pour lui dire que vous partez et ne payez plus. Il y a des règles à respecter et, bien sûr, des devoirs à avoir envers votre propriétaire. Et il en va de même si vous êtes le propriétaire.
Tout contrat de location peut être résilié. Et par l´une ou l´autre des parties, mais bien sûr en suivant certaines règles juridiques. Pour résilier un bail avant la date d´expiration prévue, vous devez respecter certains délais, notamment ceux qui concernent la communication de votre intention.

Il existe deux règles de base pour mettre fin au contrat :

Avis écrit par lettre recommandée ;
Envoi de la notification de la résiliation du contrat dans le délai légal.
Quant aux motifs de résiliation du bail, du côté du locataire, il n´y a pas forcément une liste de raisons à énumérer pour justifier une lettre de résiliation. Il suffit que le locataire respecte le délai fixé par la loi pour mettre fin au contrat.
Pour le bailleur, en revanche, il existe des règles pour justifier la lettre de résiliation. Actuellement, il existe trois raisons valables pour une résiliation du contrat par le propriétaire :

Besoin du bien pour sa propre résidence ou pour un descendant au premier degré (enfants) ;
Nécessité de travaux de restauration structurelle qui nécessitent l´inoccupation du bien, ou qui sont équivalents à au moins 25% de la valeur du bien, ou qui servent à éviter la démolition future du bien ;
Retard de paiement du loyer de plus de trois mois (lettre d´ouverture de la procédure d´expulsion).
Les délais pour envoyer la résiliation du contrat varient en fonction du type de contrat établi, à savoir la durée stipulée. Ainsi, les dates que vous devez prendre en compte, sont celles indiquées dans les articles 1097 et 1098 de la loi Nº31/2012 du 14 août :

Pour les locataires :

• 1/3 de la durée initiale prévue dans le contrat - contrats d´une durée inférieure à six mois ;
• 60 jours (2 mois) - contrats d´une durée égale ou supérieure à six mois et inférieure à un an ;
• 90 jours (3 mois) - contrats d´une durée égale ou supérieure à un an et inférieure à six ans ;
• 120 jours (4 mois) - contrats d´une durée égale ou supérieure à 6 ans

Si vous êtes propriétaire, prenez note des délais pour communiquer la résiliation du contrat, qui augmentent considérablement par rapport à ceux du locataire. Pour les propriétaires, les délais sont les suivants

• 1/3 de la durée initiale prévue dans le contrat - contrats d´une durée inférieure à six mois ;
• 60 jours (2 mois) - contrats dont la durée est égale ou supérieure à six mois et inférieure à un an ;
• 120 jours (4 mois) - contrats d´une durée égale ou supérieure à un an et inférieure à six ans ;
• 240 jours (8 mois) - contrats d´une durée supérieure à six ans.