Pas de faux optimisme ni de sonnette d´alarme : ce qui attend la médiation en 2023

Entre l´euphorie et la dépression. L´année 2022 s´est présentée comme une année bipolaire, voire schizophrénique, marquée par divers défis dans l´économie mondiale, mais aussi dans le secteur immobilier au Portugal. Il y a eu de l´activité, du dynamisme et des affaires, qui se sont développées parallèlement à l´incertitude, étant donné le revirement provoqué par la guerre en Ukraine, dans un scénario post-pandémique. L´inflation a grimpé en flèche, les taux d´intérêt ont commencé à augmenter et le pouvoir d´achat des familles et de l´épargne a diminué, le Portugal restant néanmoins une destination attrayante pour les investissements. Qu´attendre, en définitive, de 2023 ?

L´immobilier a bien réagi aux crises, et les experts estiment que la résilience du secteur se poursuivra l´année prochaine. Après une année 2022 dynamique, et battant dans certains cas des records en termes de ventes de logements et de transactions immobilières, 2023 s´annonce, sans surprise, comme une année de défis, mais aussi de croissance. Les familles portugaises n´auront pas la vie plus facile en ce qui concerne les prix d´achat d´un logement, bien que l´on s´attende à une correction et à un ajustement qui, néanmoins, ne seront pas homogènes, car l´inadéquation entre l´offre et la demande est un problème sérieux qui n´est toujours pas résolu.

Par conséquent, les professionnels s´attendent à une rétraction naturelle ou à un report des intentions d´achat d´une maison, en particulier pour ceux qui dépendent du financement bancaire - qui devrait être plus rigoureux et judicieux. Sans revenu compatible avec les prix pratiqués dans les grandes villes, une certaine demande devra s´adapter aux circonstances, et viser les périphéries, mais aussi certaines zones intérieures. Les investissements étrangers devraient rester constants et fermes, avec quelques nationalités qui se distinguent, comme les Nord-Américains.

Sans faux optimisme, mais aussi sans alarmisme, les médiateurs dressent un bilan de l´activité de cette dernière année, en anticipant les tendances pour 2023.

Bilan de l´année 2022 : une année dynamique mais " douce-amère ".

En 2022, le marché est resté dynamique et les transactions immobilières ont augmenté, "ce qui prouve la résilience du secteur, même dans un scénario d´incertitude et de nombreux défis, comme celui que nous connaissons actuellement", selon Patrícia Santos, PDG de Zome. Pour elle, le secteur de l´immobilier continue d´attirer beaucoup d´investissements et représente une option sûre pour investir, étant "l´une des façons les plus rentables d´appliquer l´argent".

Rui Torgal, PDG d´ERA Portugal, souligne également que 2022 est une "année très positive pour le secteur immobilier, marquée par une demande bien supérieure à l´offre, malgré la hausse des taux d´intérêt et de l´inflation". Un avis partagé par Luís Nunes, PDG de ComprarCasa. "Nous avons ensuite obtenu les records d´inflation des 30 dernières années et les taux Euribor des 15 dernières années. Même avec cette réalité, la vérité est que l´année 2022 se terminera avec des chiffres assez intéressants sur le marché de l´immobilier. On peut sentir un ralentissement du marché, mais un ralentissement positif", dit-il.

Les taux d´intérêt et l´inflation sont en effet l´un des "sujets chauds" de l´année, et ils ont un impact direct sur l´activité, ainsi que sur le budget des familles. Beatriz Rubio, PDG de Remax, les signale comme des "difficultés inattendues et qui ont influencé le marché", auxquelles il faut ajouter un "spectre de crise économique européenne en 2023". En 2022, en effet, l´inflation a explosé, tout comme les taux d´intérêt, dépassant même les prévisions de nombreux experts. Et les hausses ne doivent pas s´arrêter là. La Banque centrale européenne (BCE) a annoncé une nouvelle fois à la fin de la semaine dernière une hausse de 50 points des taux d´intérêt, et a révélé qu´elle avait l´intention de continuer à relever les taux "de manière significative" l´année prochaine afin de garantir le retour "en temps voulu" de l´inflation vers son objectif à moyen terme de 2 %.

L´inflation au Portugal : comment évolue-t-elle ?

Il s´agit d´un scénario qui compromet la capacité financière des familles à payer leurs dépenses et à respecter, notamment, le paiement de la mensualité de la maison à la banque. Malgré cela, dans le bulletin économique de décembre 2022, la Banque du Portugal (BdP) indique que l´effort de paiement des maisons se stabilisera pour les personnes ayant des salaires plus bas. Selon l´analyse du régulateur, la plupart des familles ayant un prêt à taux variable (y compris un prêt hypothécaire) seront en mesure de maintenir leur consommation de biens essentiels et de faire face au service de la dette avec leurs revenus en 2023. Même ainsi, ils auraient besoin d´un soutien supplémentaire pour compenser la hausse des taux d´intérêt et de l´inflation.

"L´instrument que les banques centrales peuvent utiliser pour influencer l´inflation est le taux d´intérêt. En augmentant le taux d´intérêt et en limitant ainsi l´augmentation de l´argent disponible en circulation, les prix devraient baisser ou augmenter plus lentement. Mais comme il devient plus coûteux d´emprunter de l´argent, les gens ont moins d´argent disponible. Cette mesure a donc un effet répressif sur l´économie", commente Frederico Abecassis, PDG de Coldwell Banker Portugal. Et pour cette raison, selon lui, en 2022, "une certaine régression" a déjà commencé à se produire dans certaines zones géographiques, chez les clients qui sont plus dépendants du financement. En revanche, il affirme que cette hausse des taux d´intérêt n´affecte pas le marché international, "qui est resté fidèle aux investissements au Portugal".

"La demande de biens immobiliers dans les centres urbains par des investisseurs ou des clients ayant plus de possibilités a été constante, cependant les familles de la classe moyenne cherchent davantage dans les zones périphériques des villes de Lisbonne, Porto et Coimbra, et la demande croissante de zones à l´intérieur du pays est évidente", confirme également Guida Sousa, directrice de la coordination nationale de Decisões e Soluções.

Ricardo Sousa, PDG de Century 21 Portugal, ajoute que, malgré le "refroidissement qui commence à être observé en cette dernière partie de l´année, on estime que le nombre de logements vendus, au Portugal, en 2022, augmentera d´au moins 5%, par rapport à 2021, et que le volume global des transactions devrait croître un peu plus, compte tenu de l´augmentation de la valeur moyenne des propriétés transigées." En ce qui concerne les ventes et les transactions record, Juan-Galo Macià, président d´Engel & Völkers Espagne, Portugal et Andorre, souligne la "forte demande des clients internationaux" qui, dit-il, "a contribué à la croissance constante des prix de l´immobilier au Portugal au cours des cinq dernières années".

Un avis partagé par Rafael Ascenso, directeur général de Christie´s Front Door. Il souligne la capacité du Portugal, en raison de ses caractéristiques, à "attirer de plus en plus d´investisseurs étrangers, et à maintenir une tendance de croissance en contre-cycle avec d´autres marchés tels que les marchés américain et suédois". "La vérité est que les acheteurs internationaux considèrent le pays comme un endroit très attrayant pour investir et vivre. Qualité de vie, climat doux, facilité d´intégration, sécurité et coût de la vie qui reste parmi les plus bas d´Europe", souligne-t-il. 

Pour Alfredo Valente, PDG de iad Portugal, l´année 2022 n´est pas facile à décrire. "Nous pouvons dire que tout va bien dans notre entreprise, mais il est impossible de ne pas tenir compte de tout ce qui se passe à côté de nous", dit-il. "En guérissant les cicatrices de la pandémie, nous sommes confrontés à une guerre en Europe, à une crise des chaînes d´approvisionnement en matières premières, qui les a rendues plus rares et plus chères. Et au second semestre de cette année, le fort impact de l´inflation et l´augmentation conséquente des taux d´intérêt, dans le but de la contrôler, ont rendu la vie très difficile aux Portugais. C´est donc une année douce-amère", explique-t-il.

Ce que l´on peut attendre de l´immobilier en 2023

• Prix des logements : stabilisation et ajustement

Les prix des logements au Portugal ont continué à augmenter en 2022. Les données les plus récentes d´Idealist révèlent qu´en novembre, les maisons à vendre étaient 1,9% plus chères que le mois précédent, coûtant 2 460 euros par mètre carré (euros/m2) en termes médians. La hausse des prix des logements à l´achat a été visible sur la quasi-totalité du territoire portugais, les logements étant plus chers dans 17 capitales de district. En tenant compte des variations trimestrielles et annuelles, les prix des maisons à acheter au Portugal ont augmenté de 2,8% et de 5,9%, respectivement.

Mais outre le manque d´offre par rapport à la forte demande, d´autres raisons justifient le déséquilibre du marché résidentiel portugais qui fait augmenter le coût d´achat d´un logement, notamment la stabilité de l´emploi - les niveaux de chômage sont les plus bas de la dernière décennie -, l´augmentation de l´épargne des familles, la volonté des banques d´accorder des prêts immobiliers, les investissements étrangers, ainsi que l´augmentation des coûts de construction, qui ont à nouveau explosé avec la guerre.

Variation en glissement annuel des prix des logements

Compte tenu de la hausse des taux d´intérêt sur les prêts immobiliers et de la baisse du pouvoir d´achat due à la forte inflation, la demande de logements pourrait faiblir et ouvrir la voie à un refroidissement du marché immobilier. Selon une analyse récente du Financial Times (FT), le risque de ralentissement des prix de l´immobilier est différent dans chaque pays, mais presque tous devraient connaître un ralentissement général d´ici 2023.

Cette perspective est partagée par les professionnels portugais de l´immobilier. Ricardo Sousa, de C21, estime qu´"il y aura certainement, sur le marché de l´immobilier d´occasion, une stabilisation et une définition plus rationnelle des prix de vente", et rappelle qu´il s´agit d´un contexte très différent de celui que nous avons connu par le passé. "Actuellement, il n´y a pas d´excès d´endettement des familles, il y a des financements disponibles et le risque de défaut avec la hausse des taux d´intérêt est beaucoup plus faible que lors de la dernière crise financière, car depuis cette époque les critères d´octroi de crédit ont radicalement changé, pour assurer une plus grande robustesse et durabilité du système", argumente-t-il.

Pour Rui Torgal, il est donc probable que l´on assiste à "un ralentissement de la demande dans le secteur immobilier, entraînant une correction des prix qui ne sera pas homogène". L´ERA responsable souligne toutefois qu´"un éventuel ajustement des prix ne signifie en aucun cas une baisse brutale, car les facteurs qui contribuent à la valeur actuelle des maisons resteront une réalité : pénurie de l´offre, coûts de construction et manque de main-d´œuvre". Un point de vue également partagé par Beatriz Rubio, pour qui il est "naturel" de "voir certaines baisses", même si l´on peut encore "voir des augmentations dans les endroits où il y a un énorme écart entre l´offre et la demande, ce qui est la principale cause de la variation des prix". Le responsable de Remax prévoit également une baisse d´activité dans certaines zones, en raison d´une réduction de la demande, ainsi qu´une stabilisation des prix.
"Nous prévoyons que 2023 sera une année d´atténuation du rythme de croissance moyen de ces dernières années en nombre de transactions. Si, au cours des quatre dernières années, le marché a progressé à un taux moyen de près de 3 % par an, cette année, la croissance devrait être nettement plus faible et tendre vers une stabilisation. Ceci est basé sur l´hypothèse que l´inflation aura également tendance à se stabiliser ou même à commencer à diminuer et que, tout au long de 2023, nous verrons les taux d´intérêt à peu près au niveau que nous avons maintenant", déclare Alfredo Valente. Pour le responsable de l´iad Portugal, nous assisterons très probablement à "une rétraction plus forte de l´acheteur national - qui est plus sensible aux conditions de crédit financier - que de l´acheteur étranger".

Selon lui, le plus grand défi des conseillers immobiliers en 2023 sera de gérer "les attentes de leurs clients, car on peut s´attendre à un élargissement de la durée moyenne des transactions, d´une part, et de la marge de négociation, d´autre part". "Le professionnalisme et la résilience du consultant immobilier seront véritablement mis à l´épreuve", affirme-t-il.

• Achat d´une maison : des critères changeants dans la demande ?

Les taux d´intérêt devraient continuer à augmenter tout au long de l´année 2023, une situation qui obligera les Portugais à redéfinir leurs critères de demande de logement, "à savoir le montant qu´ils peuvent dépenser pour acheter une maison et les zones où ils devront chercher des solutions de logement, en fonction de l´offre existante dans la gamme de prix respective", indique Ricardo Sousa.

Patrícia Santos estime que nous verrons une pression sur les prix dans les zones où la demande est la plus forte, car, selon les prévisions pour 2023, cette pression se poursuivra dans ces zones, essentiellement dans les grandes villes, comme Lisbonne et Porto, mais que ce "phénomène commence déjà à se produire dans les zones plus périphériques". En revanche, dans les zones moins densément peuplées, il peut y avoir une correction des prix. En outre, selon le PDG de Zome, "il faut s´attendre à une réduction de la demande, en particulier chez les jeunes et les personnes ayant une capacité de financement moindre".

Guida Sousa estime qu´en 2023, "de nombreuses familles devront mettre leur bien en vente et en baisser le prix pour générer des liquidités immédiates, ce qui entraînera un ajustement négatif des prix du marché, sous peine d´être étranglées par le versement à la banque pendant des mois". "En plus de cette baisse naturelle des prix, il y a une plus grande offre de propriétés par ces familles. Cette entrée supplémentaire de propriétés sur le marché entraînera une plus grande réduction des prix, car l´augmentation de l´offre est simultanée à la baisse de la demande, de la part des familles ayant moins de ressources", a-t-elle déclaré. Pour elle, l´inflation, qui ne s´accompagne pas d´une augmentation proportionnelle des salaires, affecte le revenu disponible des familles et, par conséquent, le choix du type de maison à acheter. Elle pense donc que l´option de ces familles est d´acheter des maisons d´occasion moins chères, de les remodeler.

En revanche, souligne-t-il, "la demande des clients étrangers sera de plus en plus forte". "Depuis la pandémie et avec l´intensification du télétravail, le Portugal est devenu un pays très attractif pour ces investisseurs et la demande va continuer à augmenter, surtout dans les grands centres urbains et les zones côtières du pays, ce qui signifie que les prix dans ces endroits resteront très élevés et presque inaccessibles aux clients nationaux", défend le responsable de Decisões e Soluções.

Rafael Ascenso estime également que l´immobilier restera l´investissement le plus sûr pour 2023. Toutefois, dit-il, il y aura "des effets opposés sur le marché en fonction de l´aisance financière des familles". Le directeur général de Christie´s Front Door donne l´exemple de la majorité des Portugais qui, contrairement aux étrangers - qui ont le même problème d´inflation, mais qui "trouvent au Portugal un marché immobilier mature à un prix beaucoup plus bas que dans leur pays d´origine" - vivent "avec un budget mensuel sans relâche".

"Une inflation de 10%, c´est 100 euros de moins par mois pour 1000 euros de revenus. Si l´on ajoute à cela l´augmentation des taux d´intérêt - qui se répercute non seulement sur les paiements des maisons, mais aussi sur ceux des voitures - on arrive à la conclusion qu´une famille disposant d´un revenu disponible moyen de 2 500 ¤/mois et d´une hypothèque, se retrouve soudain avec 500 à 600 euros de moins par mois. Et ce sont les agents qui ne vont pas chercher une maison si tôt et réduire la demande", argumente le responsable. 

• Défis et opportunités

Rui Torgal ne doute pas que les opportunités continueront d´exister, "car une maison est une nécessité de base et l´immobilier a toujours été et sera toujours un investissement sûr et sécurisé". Pour le PDG d´ERA, le plus grand défi est l´incertitude - qui dictera la stabilisation du marché, lorsqu´elle se dissipera - mais aussi la "construction de nouveaux ouvrages à des prix accessibles à la classe moyenne portugaise", car il n´y aura pas de solution à court terme aux problèmes inhérents aux coûts de construction - aggravés par la guerre en Ukraine et résultant des prix des matières premières, des pénuries de main-d´œuvre et des contraintes de la chaîne d´approvisionnement - combinés à la difficulté des processus d´octroi de licences.

"Le secteur est confronté à plusieurs défis, l´augmentation de l´offre étant probablement le principal", souligne également Beatriz Rubio. Pour le PDG de Remax, il faut "investir dans le développement des périphéries, dans l´apurement des processus d´autorisation, dans la limitation de la hausse des prix des matériaux de construction et de l´énergie, dans l´encouragement à l´adaptation aux nouvelles technologies et à la durabilité environnementale des bâtiments". "2023 sera sans aucun doute une année avec de nombreux défis, dont certains sont chroniques", souligne-t-il.
Luís Nunes pense qu´en 2023 "nous connaîtrons une dynamique de demande internationale, parce que nous continuons clairement à être un pays qui "est à la mode", pour la sécurité, pour la stabilité, pour le climat, pour la gastronomie... Nous devons être attentifs et savoir ajouter de la valeur au consommateur international qui, nous n´en doutons pas, nous cherchera". En outre, le responsable de ComprarCasa estime que l´année prochaine apportera des nouveautés dans le domaine des solutions "vertes" pour l´immobilier, c´est-à-dire des alternatives durables et respectueuses de l´environnement, il est donc important d´être de plus en plus attentif à ces opportunités de construction.

Une vision partagée par Patrícia Santos, PDG de Zome, qui indique comme tendances pour 2023, entre autres, l´accent mis sur la durabilité, " qui impliquera de repenser les méthodes de construction afin de rendre possible la construction durable d´un point de vue environnemental, social, familial, du travail et des affaires " ; un logement simplex, car il estime "qu´il est urgent de réduire la bureaucratie dans les processus qui impliquent de nouvelles constructions et des réhabilitations, pour répondre aux besoins du marché et les adapter à la capacité financière des Portugais" ; et l´adéquation du financement à la réalité du marché, "en créant des solutions financières pour les franges de la société, comme par exemple les jeunes qui veulent commencer leur vie professionnelle et ne peuvent pas trouver sur le marché des solutions adaptées à leurs capacités".

" En 2023, le marché immobilier au Portugal reposera sur deux piliers solides : la forte demande de l´étranger et l´intérêt national croissant créé par la pandémie. De nouveaux défis se présenteront certainement, mais le secteur immobilier a prouvé ces dernières années qu´il avait une grande capacité d´adaptation et de résilience. Dans le secteur du luxe, les changements ne seront pas aussi soudains, bien que nous remarquions déjà que la décision est plus lente, mais nous ne croyons pas à une diminution de la demande", conclut Juan-Galo Macià.