Prêts au logement dans la zone euro : la BCE constate une "forte baisse" de la demande

La demande de prêts au logement dans la zone euro a enregistré la plus forte contraction de toute la série historique au dernier trimestre de 2022. Ce scénario reflète les effets de la hausse des taux d'intérêt, du pessimisme accru des consommateurs et de la détérioration des perspectives du marché du logement, comme l'a souligné la Banque centrale européenne (BCE). La baisse de la demande de crédits hypothécaires a été ressentie principalement en Allemagne et en France. Une baisse a également été enregistrée au Portugal.

"La baisse de la demande nette de prêts hypothécaires a été la plus forte jamais enregistrée. La demande de crédits à la consommation et d'autres prêts aux ménages a également fortement diminué en termes nets, mais dans une moindre mesure que pour les prêts immobiliers", indique le régulateur européen dans la dernière édition de l'étude sur les prêts bancaires, publiée le 31 janvier.

En ce sens, l'institution souligne que la contraction historique de la demande de prêts immobiliers est un effet direct de la combinaison de trois facteurs :

• la hausse des taux d'intérêt ;
• la baisse de la confiance des consommateurs ;
• évolution des perspectives du marché de l'immobilier.

Ces données "reflètent le contexte actuel de baisse de la confiance des consommateurs et de ralentissement économique, associé à des hausses de taux d'intérêt en réponse à la hausse de l'inflation", a déclaré la BCE dans le même document. Pour le deuxième trimestre consécutif, les perspectives du marché du logement ont contribué négativement à la demande, ce qui n'était pas arrivé depuis 2013.

Et ce scénario explique finalement le récent ralentissement de la hausse des prix des logements dans la zone euro. Par ailleurs, dans plusieurs pays de l'Union européenne - Danemark, Suède, Finlande, Roumanie, Italie et Allemagne - les prix des logements à l'achat ont baissé au troisième trimestre 2022 par rapport au trimestre précédent, selon les dernières données d'Eurostat.

Quels pays ont connu la plus forte contraction de la demande de prêts hypothécaires ?

Le refroidissement de la demande de prêts hypothécaires a été ressenti dans toute l'Europe à la fin de 2022, mais à des degrés différents. En Allemagne et en France, la baisse nette de la demande de crédits immobiliers a été la plus prononcée, 93 % et 90 % des banques ayant signalé une contraction, respectivement. Ce chiffre est bien supérieur à la moyenne de la zone euro, où 74 % des banques ont ressenti cette contraction de la demande de prêts immobiliers au cours des trois derniers mois de l'année. En Espagne et en Italie, seuls 20 % et 45 % des banques, respectivement, ont ressenti ce refroidissement.

Au Portugal, les banques ont également ressenti une baisse de la demande de prêts de la part des particuliers, "en particulier pour l'achat de maisons", a indiqué la Banque du Portugal (BoP) dans son enquête sur les prêts bancaires de janvier.

Les facteurs qui ont contribué à une baisse de la demande de prêts au logement au Portugal sont conformes à ceux exposés par la BCE. "La confiance des consommateurs, le niveau général des taux d'intérêt et, dans une moindre mesure, les perspectives du marché immobilier ont contribué à réduire la demande de prêts immobiliers", a expliqué le régulateur dirigé par Mário Centeno dans le même document.

Néanmoins, selon la BCE, les perspectives du marché immobilier ont eu un effet négatif plus important sur la demande de prêts au logement en France et en Allemagne qu'en Italie. Et ils n'ont eu aucun impact en Espagne.

Et à quoi ressemblera-t-il au début de l'année 2023 ? La banque centrale prévient qu'au premier trimestre 2023, les banques s'attendent à une nouvelle "forte" baisse nette de la demande de prêts immobiliers dans la zone euro, avec un taux estimé à 49 % - ce qui est inférieur à celui du quatrième trimestre 2022 (de 74 %). Au Portugal, une "diminution de la demande est également attendue, particulièrement forte dans le segment du logement", admet la BdP.

Durcissement des normes de crédit pour les prêts immobiliers dans la zone euro

Du côté de l'offre de crédit, les banques de la zone euro ont également fait état d'un fort durcissement des critères appliqués aux prêts aux ménages pour l'achat d'un logement et aux crédits à la consommation, indique la BCE dans l'enquête menée entre le 12 décembre 2022 et le 10 janvier 2023, à laquelle ont participé 151 banques.

Et quels sont les facteurs à l'origine de cette tendance ? "Une perception plus élevée du risque s'est ajoutée à une tolérance au risque plus faible et au coût plus élevé des ressources et des contraintes de bilan", a expliqué la BCE, notant qu'il s'agissait du quatrième trimestre consécutif au cours duquel la perception et la tolérance au risque avaient toutes deux un impact plus fort sur les critères d'offre de crédit hypothécaire.

Au Portugal également, les critères de prêt sont devenus "légèrement plus stricts pour les prêts au logement", a conclu le régulateur portugais. "La perception des risques associés à la situation et aux perspectives économiques générales a contribué au resserrement des normes de crédit pour les entreprises et les particuliers pour l'achat de logements", a précisé la BdP.

En ce qui concerne les conditions des prêts immobiliers, on a constaté au Portugal une "légère augmentation des écarts sur les prêts à haut risque", en raison de "la perception du risque et de la tolérance au risque", a expliqué le régulateur, indiquant qu'il est prévu que les normes de crédit soient "légèrement plus restrictives pour les particuliers" dans un avenir proche.